В аренде, на первый взгляд, всё просто.

Хозяин квартиры передаёт квартиру во временное владение.

Квартирант платит за это право по ставкам, установленным в Москве.

На какой срок заключается договор аренды?

Обычно – на 1 год, но рекомендуемый срок заключения договора – 11 месяцев.

Почему?

В этом случае нет необходимости регистрировать его в территориальном управлении Федеральной регистрационной службы.

В договоре аренды помимо стандартных условий прописываются любые запреты со стороны арендодателя.

Какие?

- Не держать животных.

- Не курить в квартире.

- Самостоятельно устранять технические неполадки и т.д.

Все требования к проживанию не должны противоречить действующему законодательству.

Что необходимо фиксировать в договоре?

- размер арендной платы за квартиру,

- установочные данные квартиры.

Срок аренды не является существенным.

Это, скорее, взаимное желание квартиранта и арендодателя.

Срок аренды квартиры может быть неопределённым.

Но на это условие редко соглашаются арендодатели квартир.

Закон не разрешает пересматривать арендную ставку чаще, чем 1 раз в год.

Бессрочный договор не обеспечивает прочных взаимоотношений.

Это показывает практика аренды.

Следует помнить, что по истечении срока действия договора арендаторы имеют преимущество в пролонгации.

Но это – при условии соблюдения арендатором условий договора.

Другими словами – по закону арендодатель может сдать квартиру другому лицу, если прежний арендатор откажется от заключения нового договора.

Это право на пролонгацию способствует балансу интересов квартиранта и арендодателя.

Закон стоит на стороне добросовестных пользователей квартир.

Субаренда.

Субаренда случается в московском арендном бизнесе довольно часто.

Например.

Снимают две девушки квартиру на двоих, в целях экономии денег.

Изменились обстоятельства, и одна из девушек выходит замуж.

Второй компаньонке – не по силам установленная арендная ставка.

Пустите в квартиру другую «жиличку» без согласия арендодателя?

Это и есть один из вариантов субаренды.

Особенно часто случается субаренда в коммерческой недвижимости.

Там ещё и спекулировать можно площадями «на вырост», т.е. излишками.

В соответствии с ГК РФ арендатор вправе пересдать имущество арендодателя в субаренду.

Но позволительно это только с согласия арендодателя.

Закон не устанавливает, в какой форме арендодатель должен выразить своё согласие.

Грамотнее будет – зафиксировать согласие на бумаге.

Договор субаренды подлежит государственной регистрации, если основной зарегистрирован.

Переуступка прав аренды.

Другими словами – продажа прав аренды.

Речь, на самом деле, идёт о той же субаренде.

Но, при этом, помещение находится в государственной собственности.

Пример.

Вы заключили договор аренды с Департаментом имущества Москвы по хорошим ставкам (ниже рыночных).

Как можно попасть на Ваши квадраты другому лицу?

Чтобы пользоваться этой площадью, это лицо должно купить Вашу компанию, являющуюся одной из сторон по этому договору.

По известным причинам, собственник помещений об этом может и не знать.

Хотите, чтобы всё было по закону?

Тогда происходит переуступка прав аренды (ППА) одним юридическим лицом другому.

Оформляется трёхсторонний договор-соглашение.

При смене арендаторов все права и обязанности сторон остаются прежними.

Стоимость ППА не зависит от арендной ставки.

Какие факторы важны при этом?

- месторасположение,

- условия договора с собственником.

Большинство сделок ППА заключается в секторе торговой недвижимости.

Как правило, это помещения street-retail на первых этажах домов.

На высококлассных объектах коммерческой недвижимости пул арендаторов формируется очень тщательно.

Причём формируется ещё на стадии проектирования.

Совершение ППА вряд ли возможно в таких случаях.

Маленький экскурс в арендный бизнес завершён.