Когда допускают изменение или расторжение договора аренды?

Расторжение договора АРЕНДЫ – досрочное прекращение его действия и вытекающих из него обязательств, срок исполне­ния которых на момент расторжения данного документа еще не наступил.

Статья 408 ГК РФ предусматривает прекращение исполнения сторонами обяза­тельств по договору.

Если стороны надлежа­ще исполнили свои обязательства по договору – он прекращает свое действие.

Следователь­но, после выполнения сторонами обязательств в полном объеме ставить вопрос о досрочном расторжении договора НЕЛЬЗЯ.

Договор расторгают или изменяют по со­глашению сторон (ЕСЛИ ИНОЕ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО законом или самим документом).

ИЗМЕНИТЬ или РАСТОРГНУТЬ его по требованию одной из сторон можно на основании судебного решения.

Односторонний отказ от исполнения договора так же, как и одностороннее изменение его ус­ловий, НЕ ДОПУСКАЕТСЯ!

Исключение – случаи, предусмотренные законодательством или упо­мянутым документом.

НАПРИМЕР:

если срок договора аренды недвижимого имущества не определен, то любая из сторон вправе отка­заться от договора.

Но надо ОБЯЗАТЕЛЬНО предупредить другую сторону за 3 мес. ДО этого.

СОГЛАШЕНИЕ об изменении или расторжении договора заключают в той же форме, что и ДОГОВОР.

Для объектов НЕДВИЖИМОСТИ предус­мотрено заключение договора в письменной форме.

Тем же правилам должно подчиняться и соглашение об изменении или расторжении договора.

В соответствии с ГК РФ:

если данный документ изменяют или расторгают по соглашению сторон, то обязательства считают измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон.

Названный момент определен правилами, установленными для заключения договора.

Как известно, если законом предусмотрена государственная регистрация договора, то его считают заключенным именно с момента регистрации.

Любые дополни­тельные соглашения к договору, подле­жащему государственной регистрации, также следует зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недви­жимое имущество.

Если стороны не достигли соглашения об изменении или расторжении договора, то по требованию одной стороны он может быть изменен или расторгнут по решению суда.

С таким требованием обращают­ся только при существенном нарушении договора другой стороной или же в иных случаях, предусмотренных законами или упомянутым документом.

Если договор расторгают или изменяют по причине существенного его нарушения одной из сторон, то другая сторона вправе потребовать возмещения причиненных вследствие этого убытков.

Требование об изменении или растор­жении договора подают в суд ТОЛЬКО после того, как другая сторона откажется изме­нить или расторгнуть документ во внесу­дебном порядке.

Также обратиться в суд можно, если, другая сторона не дает свой ответ на предложение изменить или рас­торгнуть договор в указанный срок, а при отсутствии упоминания о нем – в 30-дневный срок.

На практике расторжение или изме­нение таких договоров, как КУПЛЯ-ПРОДАЖА, ДАРЕНИЕ, встречаются реже.

Чаще всего изменения или дополнения вносят в договоры АРЕНДЫ, ИПОТЕКИ.

Например:

в договоре аренды изменения затрагивают порядок и размер оплаты арендной платы за недвижимое имущество.

Чаще всего расторгают договор арен­ды, срок действия которого еще не истек.

В соответствии с ГК РФ досрочное его расторжение по требованию арендодателя возможно по решению суда в случае, если:

• арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества;

• существенно портит имущество;

• более двух раз подряд не вносит аренд­ную плату;

• не производит капитальный ремонт имущества, если это входит в его обязанность.

По требованию арендатора суд досрочно расторгает договор аренды в случаях, когда:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает помехи такому пользованию;

• переданное имущество имеет недостат­ки, препятствующие пользованию, если
только они не были оговорены арендо­дателем;

• арендодатель не производит капи­тальный ремонт (если по договору это
входит в его обязанность);

• имущество в силу обстоятельств, за ко­торые арендатор не отвечает, оказывается непригодным к использованию.



Последствия изменения или растор­жения договора.

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Если договор расторгнут, то обязательства сторон прекращаются.

С расторжением договора связан один важный момент.

Необходимо помнить:

в данном случае стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательствам до мо­мента расторжения договора, если иное не установлено их соглашением или зако­ном.

Напомним, что если договор признан недействительным, то стороны обязаны возвратить все полученное по сделке.

ПОДВЕДЁМ ИТОГ.

- Изменить или растор­гнуть договор можно до того момента, как он не будет полностью исполнен.

- Изменение или расторжение договора до­пускается по соглашению сторон, а также по требованию одной стороны, но только на основании решения суда и если это пра­во предусмотрено законом или договором.