Во второй половине XIX века в Москве появился новый тип жилья – многоквартирные доходные дома. Они во многом отличались от другого жилья:

* высотой,
* планировкой,
* внутренним устройством.

Если дом-особняк представлял собой целостный архитектурный объект, то доходный дом – совокупность независимых квартир-ячеек.

Квартиры были рассчитаны на людей с различным достатком.



Аренда была доступна всем!



Начало. Первые шаги аренды в Москве.



Первые доходные дома появились в Москве еще в 1840 году. Господс­твующим типом жилой постройки они стали только спустя 20 лет.

Возведение доходных домов было весьма выгодным. В перспек­тиве владельцы получали финансо­вую выгоду от сдачи квартир внаём (в аренду).



Строительство доходного дома, было под силу только:

- очень богатым частным предпринимателям,

- крупным акционерным обществам,

- кооператив­ным товариществам,

- другим объеди­нениям, которые были в состоянии купить целый квартал и инвестировать в проект большие деньги.

Московская власть поощряла жилищ­ное строительство и пыталась создать благоприятные условия для вложения капитала в его развитие.

Одним из спо­собов решения данной проблемы стало выделение и продажа для этих целей земли, а также привилегированные условия сдачи ее в аренду.

Следуя западному опыту, городская власть вкладывала муниципальные средства в:

* благоустройство территорий:
* мо­щение улиц,
* прокладку водопровода, канализации, электрокабелей.

После этого объявлял и торги на аренду участ­ков, и впоследствии арендная плата приносила доход, с лихвой покрывав­ший все затраты.



Проектирование доходных домов. Подготовка к будущей аренде.



К созданию проекта будущего здания подходили серьезно. Это поручали только именитым архитекторам.

Доходные дома представляли собой первый опыт высотного строительства в Москве.

БЫЛО ВАЖНО:

* грамотно составить проект,
* удачно вписать его в сложившуюся малоэтажную застройку патриархаль­ной Москвы.

Дома старались органично разместить в существующей ИСТОРИКО-КУЛЬТУРНОЙ среде.

Со временем Москва подросла, и 7-эт. дома стали нормой.

В начале XX века появились 12- и 13-эт. гиганты. Москвичи называли их небоскребами и тучерезами.

С одной стороны, это способствова­ло увеличению числа арендуемых квартир в доме, с другой – все больше изменяло облик Первопрестольной.

Общественность забеспокоилась, что характер строи­тельства «лишает улицы света, про­стора, далеких горизонтов...».

В одном из выпусков газеты «Голос Москвы» от 1913 года была опубликована заметка с красноречивым заголовком «Москва, теряющая свой облик».

В ней сказано: «Москва с ее узорными церквами, пест­рыми главами колоколен, с ее башнями и стенами, с низенькими тихенькими домиками издавна выделялась среди других городов своим исключительным лицом».

Тем не менее темпы строительства продолжали повышаться, подтверждая:

* актуальность,
* востребованность НОВОГО ТИПА жилья.



Строительный бум в перспективе на аренду.



Итоги сезона 1911 года выглядят весьма впечатляюще: за лето было возведено около 3000 пяти-, семиэтажных доходных домов.

Вот это аренда!

Строительный бум охватил не только центр города (его аристократические улицы):

- Большую и Малую Дмитровку,

- Остоженку,

- Пречистенку и Поварскую,

- Большую и Малую Никитские, но и ок­раины той Москвы.

Бурно стали развиваться улицы, подходящие к вновь строящимся вокзалам:

- Павелецкому (Новокузнецкая, Пятницкая, Полянка),

- Савеловскому (Новослободская),

- Рижс­кому (Мещанские улицы),

- Брянскому (район Дорогомилова и Смоленской площади).

В доходных домах по­мимо квартир появились:

* магазины,
* конторы,
* склады,
* другие объекты обслуживания.



Категории доходных домов. Аренда квартир для всех сословий.



Сдаваемые внаем квартиры в доход­ных домах подразделялись на:

* богатые,
* средней руки,
* дешевые,
* бесплатные (которые содержали город или меце­наты).

Доходные дома для богатых рас­полагались:

* в центральных районах города,
* в пределах Садового кольца,
* за Москвой-рекой.

Владельцы заботились не только о внутренней планировке дома, но и о благоустройстве прилегаю­щих территорий.

Аренда в таких районах считалась престижной.

Фасады многих домов стремились эффектно украсить, придать им особо респектабельный вид.

Здания оформляли раз­ноцветными керамическими плитками, декоративными панно.

Современников очаровывали:

* сказочные врубелевские сюжеты (Лебяжий пер., 1),
* вариации на тему языческого эпоса (Пречис­тенская наб., 35),
* сельские пейзажи (ул.Б.Якиманка, 40) и многое другое.

В их создании принимали участие знаменитые художники, в частности И. Нивинский, С.В. Малютин.

Уникальный декор доходных домов придавал им неповторимый вид и вы­годно отличал от многих московских построек.

Некоторые архитектурные детали художественно обыгрывали, как, например, эркер доходного дома Перцова, напоминающий сказочных персонажей.



Какие стили использовались при строительстве доходных домов.

Какие квадратные метры арендовали.



Распространенным стало строи­тельство домов, решенных в различных архитектурных стилях.

В Москве можно встретить:

- венецианский готи­ческий дворец (Глазовский пер., 7),

- английский неоготический коттедж (Денежный пер., 12),

- палаццо в духе итальянского Ренессанса (ул. М. Молчановка, 8).

В 1900-е годы все чаще стали появ­ляться многоквартирные комплексы для людей с более скромными доходами.

Один из приме­ров – 8-эт. доходный дом на Садово-Спасской улице, 19.

Расширение трамвайной сети сделало эти прежде отдален­ные районы с более дешевой землей доступными и близкими к ЦЕНТРУ.

Дома для среднего класса также име­ли богатое убранство фасадов.

Дома для небогатых жильцов находи­лись в основном за пределами центра Москвы.

Здесь принцип рациональнос­ти и доходности подавлял художествен­ный аспект.

Здания выглядели скучновато. Их современники назвали казармами и муравейниками.



Доступные цены. Снять жильё могли себе позволить и малообеспеченные.

Щедрая аренда.



Доходные дома дешевых квартир появились только в самом конце XIX века как особый вид жилья для ма­лообеспеченных граждан.

Они могли быть построены крупным ведомством (например, управлением Казанской железной дороги) для своих работ­ников.

Московское городское управ­ление содержало 2 доходных дома на 2-й Мещанской улице.

Дешевые квартиры возводили и на пожертвования. СПРОС на них превышал ПРЕДЛОЖЕНИЕ.

Это предопределило стро­ительство муниципальных доходных домов, приносящих прибыль городу.

Создание домов с дешевыми квартирами для ма­лоимущих было делом перспективным.

Об этом свидетельствуют такие цифры:

* в 1896 году таких домов было 8,
* в 1902 году – уже 902!

Квартиры, сдаваемые в аренду в доходных домах, помогали решить жилищную про­блему для всех категорий граждан.

Аренда квартиры не являлась проблемой!

На­пример, для гостей столицы они становились хорошей альтернативой гостинице.

Как правило, доходные дома:

* были дешевле гостиниц,
* обеспечивали более высо­кий уровень комфорта.

Люди среднего достатка – художники, артисты, литера­торы – не мог­ли позволить себе собственный дом, а оплачивать АРЕНДУ квартиры им было под силу.

Малоимущим квартиру сдавали по символической цене, а то и вовсе бесплатно.

Дом, который ранее могла занимать одна семья, превращался в своего рода ГОРОДОК из несколь­ких квартир-домов, в которых разные семьи чувствовали себя достаточно независимыми.



Аренда в цифрах.



Цены на арендуемые комнаты в доходном доме в среднем начинались от 100 руб. в мес., а в самых шикарных домах нередко превышали 500 руб.

Арендная ставка за квартиру на 1-м этаже для малообеспеченных со­ставляла 4-5 рублей.

В 1914 году рубль Российской империи был эквивалентен 11,3 доллара.



Аренда изнутри.



Богатые квартиры отличались от не­дорогих:

* количеством и качес­твом помещений,
* размером комнат,
* архитектурным стилем интерьеров.

В основную часть квартиры входили через ПАРАДНЫЙ вход и попадали в ПЕРЕДНЮЮ.

Далее жильцы и гости прохо­дили в:

* гардеробную,
* жилую, парадную половину квартиры.

Там располагались:

* зал,
* женский кабинет (будуар),
* сто­ловая.

Кабинет хозяина иногда имел отдельный ВХОД из передней.

Это было особенно удобно для тех съемщиков, которые использовали свое жилье как ОФИС, принимая в нем посетителей.

В квартирах рядом с кухней обычно находились ПОМЕЩЕНИЯ для прислуги.

Там же был ЧЁРНЫЙ ХОД, который соеди­нялся с лестницей. Все вместе составляло хозяйственную зону квартиры.

Парадные покои украшали:

* наборные паркеты,
* лепнина на потолке,
* зеркала и прочее.

Обязательной принадлеж­ностью богатой квартиры был КАМИН.

Эркер также имел художест­венную ценность и часто превращался в отдельную комнату с зимним садом или курительную.

Жилая группа по­мещений включала:

* столовую,
* спальню,
* детскую.

Площадь таких квартир достигала 300-400 кв. м.

Доходные дома были одними из пер­вых, где внедряли передовые инже­нерные системы:

- водяное или паровое отопление,

- газовые плиты на кухне,

- водоснабжение,

- канализацию.

Многие из них освещались электричеством.

Для этих целей создавали мини-элек­тростанции, обслуживающие:

* дом,
* котельные,
* прачечные,
* гаражи,
* лечеб­ницы.

Нельзя не упомянуть и о новшес­тве того времени – лифтах.

Несколько иначе выглядели доходные дома дешевых квартир.

Помещения были настолько маленькими, насколько это позволяли гиги­енические нормы проживания.

Аренда в них была грустной.

Набор удобств ограничивался самым необхо­димым:

* канализацией,
* отоплением,
* общей кухней.

Санитарию обеспечивали за счет умывален, бань, сушилен для одежды.



Экскурс в АРЕНДУ прошлых лет. Доходные дома сегодня.



Здания доходных домов можно видеть на улицах города и сегодня. Многие из них стали памятниками истории и культуры.

Так, знамени­тый Музей-квартира А.С. Пушкина на Арбате (ул.Арбат, 53) – бывший доходный дом.

После 1917 года здание перешло в муници­пальный фонд и превратилось в обыч­ную коммуналку, жители которой и не подозревали о славной биографии дома.

А другой бывший доходный дом под номером 35 на той же улице ныне известен как Дом актера.

В свое время он был выстроен для очень состоятель­ной публики, которая могла оценить:

- высокие и просторные вестибюли с витражами,

- лифты с зеркалами и ко­жаными сиденьями,

- широкие мрамор­ные лестницы с дубовыми перилами,

- просторные квартиры по 5-6 комнат.

В советское время здесь также размещались коммунальные квартиры.

Сегодня большая часть здания сдана под офисы с высокой арендной платой.

Во многих доходных домах сегодня находятся:

* банки,
* элитные магазины,
* офисы,
* госучреждения.

Вместе с тем опыт строительства доходных домов можно было бы с ус­пехом использовать в современной практике.

Преимущества такого типа жилья очевидны:

* прозрачность аренды,
* гарантия юридической чистоты сделки,
* дополнительные доходы государству от налогов и арендной платы.

Жильцам предоставляют не только современную квартиру, но и максимум удобств.



До­полнительные услуги при аренде в доходных домах:



* уборку помещений,
* доставку продук­тов и обедов,
* прием вещей в прачечную и химчистку.

Доходный дом вполне можно рассматривать как альтернативу гостиницам.

Особенно учитывая тот факт, что в городе существует дефицит 3-х звездочных отелей.

Доходные дома могли бы иметь разный уровень комфортности, в том числе и так назы­ваемый ЭКОНОМКЛАСС.

Первый шаг в этом направлении уже сделан.

В 2003 году в качестве эксперимента Департамент инвести­ционных программ Москвы выделил средства на сооружение доходного дома по адресу: Николоворобинский пер., 10.

Построенный в 2004 году 6-эт. дом с подземным пар­кингом, охраняемым двором и детской площадкой совмещает жилые и офис­ные помещения.

Общая площадь здания – более 10 тыс. кв.м.

Здесь всего 47 квартир.

В основном 2-х-, 3-х-, 4-х комнатных, но есть и двухуровневая 7-ми комнатная квартира).

Все они укомплектованы:

- кухонными гарнитурами,

- бытовой техникой,

- мебелью для ванных комнат и гардеробных,

- предметами интерьера.

Квартиры меблируют по желанию клиента.



Месячная стоимость аренды:



- 2к/кв. в этом доме составляет 2500-3300$,

- 3к/кв. – 3500-4500$,

- 4к/кв. – 4800-5600$,

- 7к/кв. – 12 000$.

Цены установлены правительством Москвы.

Проект в целом можно назвать ус­пешным.

По плану строительство дома должно окупиться через 8 лет.

ПРЕДПОЛАГАЛОСЬ, что к концу 2005 года заполняемость доходного дома достиг­нет 75 %.

Уже СЕГОДНЯ арендовано 93 % квартир.

Безусловно, город нуждается в про­ектах такого рода.

Станут ли современные доходные дома играть ту же роль в развитии жи­лищного рынка столицы, что и 100 лет назад?