Эта статья, несомненно, будет полезна тем, КТО СДАЁТ ИЛИ СНИМАЕТ ЖИЛЬЁ и хочет уберечь себя от многих неприятностей.

Намереваясь сдать или снять квар­тиру, в обязательном порядке НУЖНО заключить договор найма жилого помещения.

Согласно этому докумен­ту собственник жилого помещения (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение НЕ бесплатно (а за определенную плату!).

Договор найма заключается в пись­менной форме и предусматривает:

* порядок и условия, на которых сдается квартира,
* ответственность в случае их нарушения.

Следует отметить, что многие игнорируют это правило, не задумываясь о возможных сложностях.

Какие проблемы могут быть у владельца, сдающего жилье?

Как показывает практика, наймода­тель чаще всего сталкивается с проблемой невнесения платежей за коммунальные услуги.

Правильным было бы указать в договоре, кому не­обходимо оплачивать «коммуналку».

Если из документа не следует, что это будет делать наймодатель, то подобная обязанность ложится на нанимате­ля.

Кроме того, нелишне добавить пункт, согласно которому наниматель регулярно представляет квитанции об уплате коммунальных платежей.

Справка:

В соответствии с ЖК РФ плату за ком­мунальные услуги вносят ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим.

Те, кто несвоевременно и не полностью оплатил коммунальные услуги, под­вергаются штрафу. Размер штрафа - 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от невыпла­ченных в срок сумм.

Плата за жилое помещение уста­навливается по соглашению сторон в сроки, указанные в договоре.

Если дата не оговорена, наниматель должен вносить деньги ежемесячно.

Некоторые наймодатели сталкивают­ся и с неоплаченными счетами за меж­дугородные и международные телефонные переговоры.

Если владелец уже долго сдает квар­тиру и знает своего жильца достаточно хорошо, то обычно проблем не возни­кает.

Знайте, что бывают, недобросовестные наниматели, которые неожиданно съезжают, не предупредив и оставив сче­та на большую сумму.

Как уберечь себя от этого?

Во-первых, при заключении договора необходимо вписать:

* все пас­портные данные наймодателя,
* место жительства.

Это пригодится в случае обращения в суд, если придется предъявлять к бывшему жильцу иск.

Наш совет: пребывание Вашего жильца в Москве должно быть "прозрачным". Вы должны знать:

* его место работы,
* стационарные телефоны его службы,
* адрес прописки в городе, откуда он приехал,
* если речь идёт о молодёжи - узнайте телефон родителей.

Кроме того, нужно указать в договоре ответственность нанимате­ля на этот случай.

В последнее время некоторые, сдавая квартиру, просят отделения связи заблокировать между­городный (международный) доступ.

Смотрите по ситуации.

Помимо вышесказанного наниматель обязан:

* использовать жилое помеще­ние только для проживания,
* обеспечи­вать его сохранность;
* поддерживать надлежащий порядок (ст. 678 ГК РФ).

Это также относится к имуществу наймодателя, если оно находится в передаваемом жилом помещении.

Владельцу (или его уполномоченному) можно посоветовать составить акт пе­редачи с подробным описанием всего имущества, за которое жилец в случае его утери или повреждения будет нести ответственность.

ПОМНИТЕ: Наниматель не может производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя!

Проблемы нанимателя.

Что можно посоветовать нанимателю при заключении договора?

Во-первых, прежде чем подписывать документ, очень даже нелишне убедиться в принадлежности данного помещения наймодателю.

Под­тверждающим документом является свидетельство о праве собственности на квартиру, зарегистрированное в ус­тановленном порядке.

Если с момента выдачи свидетельства прошло много времени, желательно потребовать от наймодателя выписку из Единого государственного реестра прав на не­движимое имущество и сделок с ним.

Только в Едином реестре прав можно найти ответ на вопрос, является ли собственником лицо, которое сдает жилую площадь!!

Помимо этого при оплате за квартиру (комнату) целесообразно попросить наймодателя оставлять расписку, подтверждающую оплату платежей вовремя и в полном размере.

Недобросовестный хозяин после окончания срока найма может предъ­явить жильцу требования о возврате вещей, которых на самом деле не было вообще.

Чтобы избежать необоснованных обвинений в растрате или порче имущества, следует составить подробный акт приема жилого помещения и имущества.

Кроме того, в договоре необходимо указать круг лиц, которые будут прожи­вать в занимаемой квартире (комнате).

При отсутствии подобного пункта вселение этих граждан производится с согласия наймодателя.

Для вселения несовершеннолетних такое согласие не требуется.

Наниматель несет от­ветственность за действия граждан, проживающих с ним.

Помимо этого надо предусмотреть срок действия договора.

Это гарантия того, что хозяева не попросят съе­хать с занимаемой площади раньше, чем оговаривалось.

По общему правилу срок действия договора не может быть более 5 лет. Если дата не указана, то соглашение считается заключенным на 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Немаловажен момент расторжения договора.

Стороны могут прекратить отношения досрочно, предупредив об этом другого в разумный срок (как правило - за месяц).

Договор может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе наймодателя в случае, когда нанима­тель не платил за жилье 6 месяцев, если соглашением не предусмотрен более длительный срок.

Это правило касается только договоров найма жи­лого помещения, заключенных сроком более одного года.

Если же стороны заключили краткосрочное соглашение (до 1-го года), то неуплата более 2-х раз подряд по истечении установленного срока дает право наймодателю его разорвать.

Кроме того, по инициа­тиве наймодателя действие документа может быть прекращено в случаях порчи жилого помещения нанимателем.

Знайте: договор найма не может быть рас­торгнут или изменен при смене собс­твенника.

Новый собственник ста­новится наймодателем на прежних условиях.

Еще раз отметим важность заключе­ния договора найма жилого помеще­ния.

Только в этом случае можно рассчитывать на полную защиту своих прав и исполнение другой сто­роной обязанностей.

Этот документ, что особенно актуально для нанима­теля, является основанием для регис­трации по месту пребывания.

Следует отметить, что договор найма жилого помещения регистрировать в органах по регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним НЕ НАДО.

Гражданин, сдающий жилое помещение, обязан уплачи­вать налог с полученного при этом дохода.